Volejte zdarma 800 10 10 62

Kategorie: Aktuálně

Publikováno 13.3.2017 do sekce Aktuálně

Novela občanského zákoníku přináší změny v oblasti nemovitostí

          Předkupní právo

Do roku 2013 měli spoluvlastníci nemovitosti v případě převodu podílu na společné věci předkupní právo k tomuto podílu. Výjimku tvořil převod podílu na osobu blízkou.

Současný občanský zákoník účinný od 1. ledna 2014 tuto úpravu nepřevzal a předkupní právo zaniklo. Spoluvlastník tak v současné době může se svým podílem nakládat podle své vůle. Spoluvlastníci si však vzájemné předkupní právo mohou sjednat smluvně. Výjimku z pravidla, že spoluvlastníci předkupní právo nemají, zákonodárce zakotvil pro případ, že ke vzniku spoluvlastnictví došlo způsobem, který spoluvlastníci nemohli ovlivnit (například děděním).

Novelou účinnou od 1. ledna 2018 budou mít opět spoluvlastníci nemovitosti při převodu podílu předkupní právo.

Předkupní právo bude platit u úplatných i bezúplatných převodů.

Výjimkou bude převod podílu na osobu blízkou. Spoluvlastníci se navíc mohou svého předkupního práva vzdát. Informace o tom, že tak učinili, se bude zapisovat do katastru nemovitostí.

Stav, kdy spoluvlastníci nemovitostí nemohou ovlivnit, kdo bude jejich novým spoluvlastníkem, bude trvat pouze do konce roku 2017. Poté již spoluvlastníci nemovitosti budou moci zabránit převodu tím, že využijí svého předkupního práva.

Jistota u nájmu bytu

Dalším ustanovením, které novela občanského zákoníku obsahuje, je výše jistoty (dříve kauce) u nájmu bytu nebo domu.

Zákon 460/2016 mění výši jistoty, a to tak, že od 28. února 2017 mohou pronajímatelé požadovat složení jistoty v maximální výši trojnásobku měsíčního nájemného.

Publikováno 14.4.2016 do sekce Aktuálně

Nedostatek bytů na jižní Moravě a jejich vliv na cenovou politiku

Nedostatek bytů a růst jejich cen hlásí i okres Hodonín. Tento stav je stejně jako na území celého Česka způsobený především nízkými úrokovými sazbami hypoték, které se dostávají pod 2%.

Poptávka po bytech roste nedostatek bytů cena bytů poroste (1)

 

Vezměme konkrétní případ. Ještě před rokem dvěma by se dvoupokojový byt po částečné rekonstrukci v Hodoníně prodal za cca 850 max. 900 tis. Kč, dnes není problém dostat se téměř na 1,1 mil.Kč, a to i přesto, že Hodonín nenabízí mnoho pracovních příležitostí a lidé za prací musí mnohdy dojíždět. Ve stejné situaci se ocitá i Veselí nad Moravou.

Nejtíživější situace panuje v Kyjově, kde nabídka starých bytů je minimální a nové byty jsou již v podstatě „prodány“ ještě před zahájením jejich výstavby. Vyššími cenami bytů se zájemci nenechají odradit, neboť i nadále se očekává jejich vzestupná tendence.

Markéta Kolaciová, jednatelka a spolumajitelka Reality GAIA, spol. s r. o.

Markéta Kolaciová

 

 

 

 

15 let praxe v oboru nemovitostí

 

Publikováno 2.3.2016 do sekce Aktuálně

Od 1. dubna se nic nemění: daň po prodeji může platit kupující i prodávající

 

25.2.2016 – V současné době je pouze na dohodě kupujícího a prodávajícího, která z uvedených stran   daňScan0004 z nabytí nemovitosti uhradí. To se má ale brzy změnit. Již jsme informovali, že se chystá uvedení v platnost novela zákona, kterou se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Ta by mimo jiné měla povinnost úhrady daně uložit kupujícímu. Již nyní je však jasné, že nebude dodržen předpokládaný termín 1. dubna, kdy měla tato úprava vejít v platnost.

Povinnost platby daně z nabytí nemovitých věcí kupujícím je často diskutované téma. Mnozí předpovídají, že tato úprava bude mít za následky zdražení nemovitostí. Nedá se totiž předpokládat, že všichni kupující své nabízené nemovitosti o daná 4 procenta zlevní. Zdlouhavý proces uvedení úpravy zákona v platnost dává kupujícím ještě několik měsíců ke koupi nemovitosti za stávajících podmínek.

Kupující bude mít povinnost platby daně z nemovitých věcí nejdříve od 1. července 2016
I když se datum účinnosti nové podoby zákona odsouvá, dle Ministerstva financí je novela naprosto nevyhnutelná. Dříve měl povinnost platit daň z nemovitosti prodávající, ale současná úprava zákona, kdy vše závisí na dohodě obou stran, vnáší do prodeje nemovitostí často zmatek. Navíc samotný nový název daně z nabytí nemovitých věcí již předpokládá, že by daň měl hradit nabyvatel.

Veškeré důsledky uvedené novely zákona na realitní trh ukáže až čas. Již neměnná pravidla by však ocenil nejeden kupující či prodávající. Změny týkající se prodeje nemovitosti jsou tak časté, že se je mnohdy dozvídají až od svého realitního makléře.

 

zdroj: www.realitymorava.cz

 

Publikováno 1.11.2015 do sekce Aktuálně

Co se změnilo u exekucí od září 2015

V posledních dnech jste mohli zaznamenat, že proběhla novela zákonů občanského soudního řádu a zákona o soudních exekutorech a exekuční činnosti, tzv. exekučního řádu. Zákon byl vyhlášen 1. 7. 2015 ve Sbírce zákonů v částce 68 pod číslem 164/2015 Sb, původně označen jako Sněmovní tisk č. 181. Novela zákona nabyla účinnosti od 1. 9. 2015.

exekucne_zabavenoV této novele je sepsán seznam věcí ve vlastnictví povinného nebo ve společném jmění povinného a jeho manžela/manželky, které jsou vyloučeny z výkonu rozhodnutí a tedy nemohou být zabaveny. V novele je doslovně stanoveno jako úprava § 322 odstavce 2:

  1. a) běžné oděvní součásti, včetně prádla a obuvi,
  2. b) obvyklé vybavení domácnosti, zejména lůžko, stůl, židle, kuchyňská linka, kuchyňské nářadí a nádobí, lednička, sporák, vařič, pračka, vytápěcí těleso, palivo, přikrývka a ložní prádlo, pokud hodnota takové věci zjevně nepřesahuje cenu obvyklého vybavení domácnosti,
  3. c) studijní a náboženská literatura, školní potřeby a dětské hračky,
  4. d) snubní prsten, písemnosti osobní povahy, obrazové snímky a obrazové a zvukové záznamy týkající se povinného nebo členů jeho rodiny a nosiče dat těchto záznamů, pokud nelze takové záznamy přenést na jiný nosič dat, a jiné předměty podobné povahy,
  5. e) zdravotnické potřeby a jiné věci, které povinný nebo člen jeho domácnosti potřebuje vzhledem ke své nemoci nebo tělesné vadě,
  6. f) hotové peníze do částky odpovídající dvojnásobku životního minima jednotlivce podle zvláštního právního předpisu80c),
  7. g) zvířata, u nichž hospodářský efekt není hlavním účelem chovu a která slouží člověku jako jeho společník.“.

Další novinkou je změna v § 325b odstavec 3: „O průběhu prohlídky bytu a jiných místností ten, kdo provádí výkon rozhodnutí, pořídí zvukově obrazový záznam. O tom musí být přítomné osoby poučeny při zahájení prohlídky.

Poslední významnou změna zní (V § 336i se za odstavec 1 vkládá nový odstavec 2):  „Soud zastaví výkon rozhodnutí prodejem nemovité věci, ve které má povinný místo trvalého pobytu, pokud výše pohledávek oprávněného, těch, kdo do řízení přistoupili jako další oprávnění, a přihlášených věřitelů povinného k okamžiku zahájení dražebního jednání nepřesahuje 30 000 Kč bez příslušenství. To neplatí, jedná-li se o pohledávku výživného nebo pohledávku náhrady újmy způsobené poškozenému ublížením na zdraví či trestným činem nebo by to odporovalo dobrým mravům.

 

 

Publikováno 14.7.2015 do sekce Aktuálně

Kdy si musíte nechat vyhotovit Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

Od 1. 7. 2015 vstoupila v platnost novela zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření s energií, která zpřísnila požadavky pro prodávající a pro realitní zprostředkovatele. Povinnost uvést klasifikační třídu ukazatele energetické náročnosti je nově doprovázena i možnou sankcí.

Vyhotovení PENB ukládá novela zákona:

  • při prodeji budovy nebo ucelené části budovy
  • při pronájmu budovy
  • od 1. ledna 2016 při pronájmu ucelené části budovy (ucelenou částí budovy se rozumí podlaží, byt nebo jiná část budovy, která je určena k samostatnému používání nebo byla za tímto účelem upravena)

Průkaz se neopatřuje:

  • při prodeji nebo pronájmu budovy nebo ucelené části budovy, pokud se tak obě strany písemně dohodnou a jde o budovu, která byla vystavěna a poslední větší změna dokončené budovy na ní byla provedena před 1. lednem 1947
  • při prodeji/pronájmu rodinných domů a staveb pro rodinnou rekreaci.

Základní informace k průkazu

Průkaz platí 10 let. Jsou-li v domě provedena úsporná opatření, může být výhodné nechat si zpracovat autorizovaným energetikem průkaz nový. Pokud vlastník prodává byt, musí písemně požádat majitele budovy nebo SVJ o zajištění průkazu pro celou budovu, nedostane-li jej, může namísto něj předložit 3 roční vyúčtování spotřebovaných energií. Povinnost předložit průkaz se nevztahuje na družstevní byt.

Průkaz energetické náročnosti

Rekapitulace povinností vlastníka nebo SVJ:

  1. předložit průkaz, tj. informovat kupujícího před podpisem smlouvy o prodeji/nájmu o energetické náročnosti budovy;
  2. předat průkaz při prodeji/nájmu kupujícímu, průkaz by měl být přílohou smlouvy;
  3. při inzerci, reklamě uvést informace z průkazu.

Novela počítá s výraznou kontrolou Státní energetické inspekce (SEI) nad dodržováním zákona 406/2000 Sb. Nedávno byl zveřejněný případ týkající se prodeje domu bez PENB, více zde: http://bydleni.idnes.cz/energeticky-prukaz-0os-/stavba.aspx?c=A150623_151147_stavba_web

Publikováno 9.6.2015 do sekce Aktuálně

Od 1. 4. 2015 se stavba domu může velmi prodražit

vynětí orné půdyOd 1. 4. 2015 vstoupil v platnost zákon č. 41/2015 Sb. kterým se mění zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 388/1991 Sb., o Státním fondu životního prostředí ve znění pozdějších předpisů. Tato novelizace zpoplatňuje vynětí půdy ze zemědělského půdního fondu.

Poplatek za vynětí závisí na bonitě půdy (tzv. v katastru nemovitostí značeno BPEJ) a koeficientu, který je určený dle třídy ochrany. Vynásobením těchto dvou čísel je určena cena za vynětí za m2.

Obecně lze říct, že platba za vynětí se vztahuje k zastavěným plochám, tedy zastavěná plocha domu plus například zastavěná plocha garáže, příjezdové komunikace, terasy, pergoly, bazénu apod.

O přesné částce za vynětí se lze informovat na Odboru životního prostředí a územního plánování příslušného Městského úřadu. Může se ovšem jednat o značné částky v závislosti na umístění daného pozemku a stavba se tedy může velmi prodražit. Již v předchozím článku jsme se také zmínili o nové dani z pozemků – více zde.

Publikováno 12.4.2015 do sekce Aktuálně

Co by změnila připravovaná novela zákona o dani z nabytí nemovitých věcí

Daň z nabytí nemovité věci by měl od 1. ledna 2016 platit pouze kupující. Ministerstvo financí zaslalo návrh novely zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí k připomínkovému řízení. V tomto návrhu jsou hlavními změnami oproti dosavadnímu zákonu:

  • Plátcem daně z nabytí bude kupující nemovitosti
  • Ruší se institut ručitele daně

Předkládací zpráva k zákonu uvádí: „Jednoznačné vymezení nabyvatele jako poplatníka daně přitom nejen odpovídá koncepci většiny evropských zemí, ale odstraní i problémy, které v praxi mohou v důsledku možnosti volby poplatníka vznikat, například při směně nemovitých věcí nebo při nabytí nemovité věci z majetku České republiky.“

V současnosti platí

Podle nynější úpravy dává zákon prodávajícímu možnost dohody s kupujícím na tom, kdo nakonec poplatníkem bude. Pokud k dohodě ve smlouvě nedojde, je plátcem daně z nabytí nemovitosti prodávající a kupující je ručitelem. Kupující je poplatníkem pouze v odůvodněných případech exekucí, vyvlastnění, vydržení nebo nabytí nemovitosti ve veřejné dražbě.

Podobnou úpravu o platbě daně z nabytí již navrhovala bývalá vláda Petra Nečase. Loni v říjnu ovšem Senát schválil zákonné opatření, které umožnilo současný stav.

Názor developerů

Developeři chystanou změnu kritizují, povede prý ke zdražení nových bytů. „Jedná se o zcela nevhodný zásah do stávajících smluv a právního prostředí, které tu fungovalo mnoho let. V předkupních smlouvách u pozemků, které se mnohdy uzavírají i na mnoho let dopředu, se totiž uvádí konkrétní cena a předpokládá se, že daň z nabytí nemovitých věcí bude platit prodávající,“ uvedl generální ředitel Ekospolu Evžen Korec.

Nově podle něj hrozí, že kvůli změně plátce daně – a při zachování současného znění předkupních smluv – dojde k prodražení pozemků o čtyři procenta. „Toto zdražení budou muset developeři promítnout i v cenách nových bytů. Odhaduji, že to může způsobit nárůst cen nových bytů i v řádu desítek tisíc korun,“ dodává Korec.

Další navrhovaná změna

Další změnou, kterou Ministerstvo financí navrhuje, je zjednodušení určení základu daně v případě směny nemovitých věcí. Změna se týká osvobození prvního úplatného nabytí nových staveb a jednotek. Nově se toto osvobození bude vztahovat pouze na stavby a jednotky dokončené nebo užívané, tedy nikoliv na rozestavěné. Jako důvod této změny uvedlo ministerstvo obtížnou spravovatelnost osvobození při stávajícím znění zákona, obtížné dohledání pro správce daně, zda se v případě rozestavěných staveb, které se nezapisují do katastru nemovitostí jednalo o první nabytí nemovité věci.

Publikováno 27.10.2014 do sekce Aktuálně

Realitní zákon ANO či NE

realitni zakon

Za sebe říkám jednoznačně ano. V době, kdy se řeší zakřivení salátových okurek dle předpisů Evropské unie, je neexistence zákonné regulace realitního trhu trestuhodná. Mnohdy životní obchody za statisíce až miliony zprostředkovávají lidé s nulovou nebo nízkou odborností a to jen díky tomu, že k založení realitní kanceláře nepotřebují nic než mobil, auto a živnostenský list na živnost volnou. Proto se do této branže dostalo mnoho lidí s nízkou morálkou, malou odborností a výsledkem byly mnohdy životní tragédie pro prodávající či kupující, nátlak na seniory, smluvní pokuty, zneužité zálohy na kupní cenu k vlastním účelům, konkurzy realitních firem s deseti milionovými dluhy, to vše je jen částečný výčet toho nejhoršího, co se za poslední roky v naší branži událo.

Všichni zřejmě tušíme, proč byla neochota ze stran zákonodárců tuto činnost regulovat. Také obchodní rejstřík mnohé napoví, když zejména v Praze jeden člověk vlastní 20 firem s realitní činností sídlící mnohdy na téže adrese. Výsledky dotazníku Ministerstva pro místní rozvoj hovoří jasně: souhlas s tímto zákonem vyslovilo více než 80 % spotřebitelů a jen o trochu méně oslovených klasických realitních zprostředkovatelů.

Co veřejnost od solidní realitní kanceláře očekává? Nalezení zájemce za reálně stanovenou tržní cenu pomocí propracovaného nejúčinnějšího marketingového mixu, detekci rizik tohoto obchodu zjistitelných z katastru nemovitostí (list vlastnictví, snímek KN, nabývací tituly) a zkoumání nemovitosti samé včetně vyzpovídání majitele, nejlépe i sousedů. Seriozní smlouvy sepsané fundovaným advokátem z oblasti občanského práva, bezpečné úschovy finančních prostředků do provedení vkladu na nového majitele s tzv. čistým  listem vlastnictví. Pak nebudou třeba desítky investigativních pořadů typu Černé ovce.

Publikováno 10.10.2014 do sekce Aktuálně

Jak postupovat při prodeji nemovitosti při rozvodu

Manželství je dle zákona trvalý svazek muže a ženy, jehož hlavním účelem je založení rodiny, řádná výchova dětí a vzájemná podpora a pomoc. Může být uzavřeno jak občanským, tak církevním sňatkem.

Společné jmění manželů je to, co manželům náleží, má majetkovou hodnotu a není vyloučeno z právních poměrů. Součástí je tedy to, čeho nabyl jeden z manželů nebo čeho nabyli oba manželé společně za trvání manželství s několika výjimkami specifikovanými v NOZ § 709.

Rozvod O rozvodu se v praxi mluví buď jako o rozvodu nesporném nebo rozvodu sporném. Jednoduše řečeno – buď se manželství ukončí dohodou obou manželů ve všech bodech (souhlas s rozvodem, majetkové vypořádání, péče o děti a výživné) – tehdy mluvíme o nesporném rozvodu. Dojde-li ke klasickému spornému řízení, soud musí hledat optimální řešení jak co se týče rozdělení společného majetku, tak výchovy a výživy dětí. Nutno podotknout, že v případě nesporného rozvodu může být soudní řízení poměrně krátké (v řádu měsíců). V případě sporného rozvodu se může táhnout i roky.

Pokud je rozhodnutí manželů o rozvodu trvalé a nezvratné, je lépe úpravu styků dětí i prodej nemovitosti řešit předem, tak abyste si v klidu mohli zařídit nové uzpůsobení života:

  • jaké budete mít finanční prostředky
  • kde budete bydlet po prodeji současného bydliště
  • kolik vám zůstane čistého z prodeje

Není nic horšího, než když do zhoršených manželských vztahů vstoupí stresy z nezajištěného bydlení, změna školy dítěte, neexistence finančních prostředků pro vyplacení partnera, či úhradu nájemného bydlení.

DohodaS chladnou hlavou a při dohodě jsme schopni provést i rozdělení kupní ceny po odpočtu daní a provizí tak, aby toto rozdělení co nejvíce odpovídalo buď vnosu finančních prostředků a podílu na pořízení dané nemovitosti, nebo gentlemantskému pohledu na věc, že mé děti budou bydlet s manželkou, a proto by větší část financí pro pořízení nového bydlení měla dostat ona. Totéž ale platí i pro muže, pokud jsou děti svěřeny do péče jemu. V případě, že nedojde k dohodě, tak nelze nemovitost prodat a přijdou na řadu advokáti a s nimi spojené další náklady.

Z hlediska realizace prodeje nemovitosti při rozvodu jednoznačně doporučujeme úpravu majetkových vztahů před vstupem do manželství tzv. předmanželskou smlouvou – co bude či nebude spadat do společného jmění manželů. Pak je případný rozvod mnohem jednodušší, rychlejší a hlavně klidnější.

Publikováno 11.8.2014 do sekce Aktuálně

Zdravotní a sociální pojištění pro OSVČ 2014

Daň z příjmu fyzických osob V tomto článku bychom Vás rádi seznámili se základními principy, které platí pro platbu zdravotního a sociálního  pojištění pro fyzické osoby, které podnikají. Neplacení pojištění u OSVČ je nejčastějším důvodem vzniku dluhů. Tento článek volně navazuje na článek předchozí s názvem: Dlužíte? Poradíme Vám.

 

Za OSVČ se považuje osoba vykonávající samostatnou výdělečnou činnost a to buď jako hlavní činnost, nebo jako vedlejší činnost.

Oproti fyzické osobě, která nepodniká, je zdravotní pojištění (dále psáno ZP) odvozováno od výše příjmů za rok, přičemž každý měsíc se platí záloha. Do konce března se podá daňové přiznání za období od ledna do prosince předchozího roku. Přeplatek je možno vrátit nebo použit na zálohy na příští období. Současně se stanoví výše záloh pro další rok. Minimální záloha na ZP  je pro rok 2014 stanovena na 1.752,- Kč/měsíc.

Pokud OSVČ podniká jako vedlejší činnost a přijde o zaměstnání, přestože třeba do týdne sežene jiné zaměstnání a je z tohoto zaměstnání odvedeno pojistné na ZP odpovídající alespoň minimální mzdě, automaticky se po dobu, kdy nebyla zaměstnána, stává OSVČ podnikající na hlavní činnost a musí uhradit měsíční zálohu na ZP, kterou už jí nikdo nevrátí.

Sociální pojištění se skládá z části povinné pro OSVČ a nepovinné. Pro OSVČ je povinná účast na důchodovém pojištění a platba příspěvku na státní politiku zaměstnanosti. Nemocenské pojištění je dobrovolné. Z nemocenského pojištění OSVČ je poskytováno nemocenské a peněžitá pomoc v mateřství.

Platba probíhá podobně jako u zdravotního pojištění formou měsíčních záloh. Pro okres Hodonín má na starost Česká správa sociálního zabezpečení: http://www.cssz.cz/, se sídlem Národní třída 3200/38, 695 01 Hodonín.

Každá OSVČ, která vykonávala alespoň po část roku samostatnou výdělečnou činnost, má povinnost podat na příslušnou správu sociálního zabezpečení na předepsaném tiskopise Přehled o příjmech a výdajích OSVČ a dalších údajích za předchozí rok.

OSVČ vykonávající hlavní samostatnou výdělečnou činnost je povinna platit zálohy na pojistné na důchodové pojištění aspoň v minimální výši ode dne zahájení činnosti. OSVČ vykonávající vedlejší činnost je povinna platit zálohy v případě, že se k důchodovému pojištění sama přihlásí.

Minimální výše zálohy na pojistné na důchodové pojištění pro rok 2014

při výkonu hlavní samostatné výdělečné činnosti bez účasti na důchodovém spoření 1.894,- Kč
při účasti na důchodovém spoření 1.700,- Kč
při výkonu vedlejší samostatné výdělečné činnosti bez účasti na důchodovém spoření 758,- Kč
při účasti na důchodovém spoření 680,- Kč

Pokud má OSVČ obrat (tedy příjmy bez výdajů, příjmy z prodeje dlouhodobého majetku se do obratu nezahrnují) vyšší než 1.000.000,- Kč za 12 nebo méně kalendářních měsíců následujících po sobě, musí se zaregistrovat jako plátce DPH.