Prodej nemovitosti v 10 bodech – Na co se připravit?

V tomto článku bych vám více přiblížila, pro mnohé téměř záhadný, proces prodeje nemovitosti. Celý obchod jsem rozdělila do několika kroků, z nichž každý krok jsem vám co nejpodrobněji rozepsala.

1. Kontaktování RK pomocí:
   1. mobilu
   2. osobní návštěvy
   3. e-mailu
   4. vyplněním kontaktního formuláře.
2. Nábor nemovitosti – makléři sdělíte veškeré informace o nemovitosti a makléř si pořídí:
   1. fotodokumentaci
   2. sepíše s vámi náborový formulář
   3. převezme od vás (udělá kopii) veškerých podkladů spojených s nemovitostí
   4. domluví se s vámi na dalším postupu.
3. Uzavření zprostředkovatelské smlouvy – zákon o realitním zprostředkování nařizuje uzavřít zprostředkovatelskou smlouvu, ve které se stanovi např. výše provize realitní kanceláře (RK), délka inzerce nemovitosti, předpokládaná kupní cena, práva a povinnosti smluvních stran.
4. Inzerce nemovitosti – makléř zařídí inzerci na webu RK, na dalších inzertních portálech, se kterými RK spolupracuje, na sociálních sítích, ve vývěskách.
5. Vážný zájemce – jakmile najde makléř vhodného zájemce, sepíše se buď rezervační smlouva (nejčastěji v případě financováním pomocí hypotéky) nebo v případě, že má zájemce hotovost a “nic nestojí v cestě”, může se jít přímo do kupní smlouvy. V tomto případě je zapotřebí dodat makléři veškeré iniciály o zájemci (identifikační údaje z občanského průkazu  – jméno, bydliště, rodné číslo, stav, dále číslo bankovního účtu, způsob financování a v případě financování hypotékou, druh bankovního ústavu a číslo na finančního poradce.
6. Úschova kupní ceny – kupující má možnost složit kupní cenu do naší realitní úschovy u RK “zdarma” nebo do advokátní úschovy, která je zpoplatněna.
7. Katastr nemovitostí – po podpisu kupní smlouvy a složení finančních prostředků na úschovní účet, zanese makléř kupní smlouvu, návrh na vklad a prohlášení o splnění odkládací podmínky na příslušný katastrální úřad.
8. Změna majitele – k zapsání vkladu (změna majitele) dojde nejdříve po 20 dnech, kdy probíhá tzv. přezkumné řízení, poté má katastr ještě 10 dní na provedení vkladu.
9. Vyplacení kupní ceny (KC) – po zapsání do Katastru nemovitostí (KN) dojde k vyplacení KC prodávajícímu.
10. Předání nemovitosti – po provedení vkladu (lhůta uvedena ve smlouvě) dojde k předání nemovitosti na základě předávacího protokolu, kde se uvedou veškeré stavy energií, sepíšou se předané dokumenty či klíče.

Každý prodej nemovitosti je něčím ojedinělý. Někdy je průběh obchodu jednoduchý, ale také se mnohdy setkávám s dlouhým a komplikovaným procesem, ale vždy ho spolu s našimi právníky a zkušenými makléři přivedeme do zdárného konce. Hlavní cíl naší RK je, aby všechny obchodní strany byly spokojené. 

Je něco, na co byste se chtěli mě zeptat? Podělte se se mnou o vaše dotazy.

Napsala: Bc. Michaela Zapletalová

Chtějte zkušeného realitního makléře

Zřejmě každý, kdo se pokusil prodat svoji nemovitost sám s cílem ušetřit provizi realitní kanceláře, se setkal s okamžitým telefonátem hned několika realitních makléřů s nabídkou jejich bezpochyby kvalitních služeb.

Zkuste si nejdříve položit otázku, zda zkušený a profesionální realitní makléř tento způsob náboru nemovitosti vůbec používá. Úsudek, nechť si udělá každý čtenář sám. 

Pokud jste na takto sjednanou schůzku s makléřem, který byl zřejmě vybaven vynikajícími přesvědčovacími schopnostmi i přesto kývli,  pak si pozorně přečtěte níže uvedená doporučení:

1)  Před schůzkou si zjistěte reference na daného makléře, případně realitní kancelář. 

2) Zjistěte si dobu praxe makléře, případně délku existence realitní kanceláře, se kterou spolupracuje.

3) Všímejte si připravenosti makléře – zkušený makléř má připraveny informace z katastru nemovitostí, snímek z katastrální mapy, informaci z územního plánu, apod.

4) Nechejte si vysvětlit rozsah nabízených prací a pokud Vám není něco jasné, ptejte se.

5) Ověřte si pravdivost uváděných informací. 

6) Nechejte si předložit návrh smlouvy o zprostředkování – tuto byste neměli podepisovat okamžitě pod nátlakem. 

7) Nenechte si vnutit tvrzení, že nemusíte žádnou smlouvu podepisovat – zákon o realitním zprostředkování zakazuje prodej nemovitosti bez písemné zprostředkovatelské smlouvy. 

Věřte, že správnou volbou makléře si ušetříte nejen spoustu času, ale i starostí a peněz.  Odborně zdatný makléř vám navíc v konečném výsledku může vaši nemovitost zobchodat za vyšší cenu, než kdybyste ji prodávali sami. 

Napsala: Markéta Kolaciová

Zákaz prodeje i pronájmu nemovitostí bez písemné smlouvy o zprostředkování

Zavolá vám realitní makléř s nabídkou na prodej nebo pronájem vaší nemovitosti a nabízí vám své služby bez písemné smlouvy? Pak buďte na pozoru. Jedná se zřejmě o začínající či neúspěšné makléře, kteří porušují (ať již vědomě či nevědomě) zákon. 

Zákon o realitním zprostředkování neumožňuje prodej či pronájem nemovitostí bez zprostředkovatelské smlouvy a tato vyžaduje písemnou formu (§ 9 zák. č. 39/2020 Sb., Zákon o realitním zprostředkování). 

Zkušená a kvalitní realitní kancelář proto trvá vždy na písemné smlouvě s jasně danými podmínkami celého obchodního případu, a to i přesto, pro obě smluvní strany může odsouhlasení smlouvy a její podpis znamenat pár dnů prodlení se zveřejněním nabídky.  Věřte,  že prodlení v řádu dnů v celém realitním obchodě, který možná děláte jednou za svůj život, vám za to stojí. 

Rychlost a “volné ruce” se nemusí vždy vyplatit. Jen velmi těžce se budete domáhat něčeho, co nebylo písemně oběma stranami (vámi na straně majitele nemovitosti a realitní kanceláří) ujednáno.  

Zvažte dobře, komu svěřujete prodej, případně pronájem,  své nemovitosti. 

Napsala: Markéta Kolaciová

Neznalost neomlouvá aneb na co si dát pozor při prodeji komerčního areálu

Komerční nemovitosti patří do nabídky nemovitostí stejně tak jako ty rezidenční. Pokud zvažujete prodej takových nemovitostí, realitní agent bude po vás chtít (nebo bude zjišťovat) především tyto informace:

• co nám říká v místě územní plán (např. zda-li je zde možnost výroby či skladování, zda-li je zde možnost vybudovat výrobní halu a jaké jsou její omezení, např. výšková omezení, hlučnost, rozměry atd.)
• existence inženýrských sítích (je důležité zkontrolovat, jestli je na pozemku přivedena elektřina, plyn, jak je řešena kanalizace, příp. zda-li je možnost připojení a na kolik to případně vyjde)
• příjezdová cesta (extrémně důležité je prověření vlastnických poměrů příjezdové cesty, možná existence věcného břemene či nájemní smlouvy, popř. zjištění možnosti vybudování “nové, vlastní” příjezdové cesty)
• kontrola oplocení (je dobré zkontrolovat, zda současný stav oplocení areálu sedí se stavem v katastru)
• parkovací plocha (zjistit, zda-li je dostatečná pro potřeby nového majitele nebo jestli je možnost vybudovat další)
• možnost příjezdu kamionů, rampy pro skladování, světlá výška v halách
• zateplené haly/nezateplené
• rozměry skladových/výrobních hal
• projektová dokumentace (její zapůjčení či možnost do ní nahlédnout)
• možnost rozšíření modulových hal a zjištění výrobce
• zjištění dopravní infrastruktury (dobré napojení na dálnici a vzdálenost do větších měst)
• zjištění technického stavu veškerých budov na pozemku
• prověření případných nájemních vztahů v areálu (jaký je současný stav, výše nájmu, výpovědní lhůta atd.)
• kontrola listu vlastnictví (především prověření, zda-li na nemovitosti neváznou žádné omezení – např. věcné břemeno, zástavní práva atd.)

Prodej takových areálů vyžaduje detailní průzkum areálu jako takového. Pokud kupující nebude dobře seznámen např. se stavem nemovitosti nebo dostane chybné údaje, mohly by nastat nepříjemné komplikace, a to jak při prodeji, tak i po něm. Například poukázání na skryté vady nebo si nový majitel bude stěžovat, že byl neúplně či špatně informovaný o dané nemovitosti a z toho mohou plynout možné pokuty či “soudní tahanice”.

Pokud zvažujete prodej komerčních nemovitostí nebo vás bude jen něco zajímat, budu ráda, když se na mě obrátíte. 

Je něco, co by vás ještě zajímalo?

Napsala: Bc. Michaela Zapletalová

5 tipů pro hledání nemovitosti v době covidové

I v době covidové nemusíte přestat s hledáním nemovitosti, ale dodržujte prosím tyto pravidla:

1. pokud to jde, snažte se co nejvíc věcí vyřešit s makléřem online
2. při osobním kontaktujte noste respirátor, používejte dezinfekční prostředky, dodržujte rozestupy mezi sebou
3. na prohlídkách nemovitostí nechoďte ve více lidech, nejlépe v počtu 1-2
4. pokud na sobě pociťujete příznaky, ihned informujte makléře a on přesune schůzku na jiný termín, případně se sám také otestuje
5. chraňte sebe i makléře, i když jste naočkovaní, prosím

Víme, že tato doba není jednoduchá pro nikoho z nás, ale snažme se ji ulehčit sami sobě i ostatním a chraňme se co nejvíc. Věřte, že vše zlé jednou skončí:) Těšíte se na Ježíška? 

Napsala: Bc. Michaela Zapletalová

5 rad, jak se chovat na prohlídce nemovitosti

Téměř každý člověk už minimálně jednou za svůj život zažil prohlídku nemovitosti s realitním makléřem. Jako realitní makléřka bych vás ráda upozornila na pár věcí, které je dobré dodržovat při takové prohlídce:

• Co slíbím – dodržím – když se domluvím s makléřem na pevný den a čas prohlídky, nezapomenu si to zapsat do svého diáře a dorazím včas. Makléři jsou taky lidé a počítají s tím.
• Slušné vychování – není nic horšího, když má makléř rozplánovaný den na několik prohlídek a jeden ze zájemců se “zapomene” nebo “nechce” omluvit a makléř tam mnohdy jede desítky kilometrů zbytečně.
• Dotazy – je dobré se na prohlídku připravit a sepsat si dotazy na makléře, které byste neměli opomenout (např. dotazy na rekonstrukci domu, stav střechy, zda-li je na domě nějaký problém, o kterém byste měli vědět, jací jsou sousedi, kolik činí pravidelné náklady na dům apod). Nebo tyto dotazy následně makléři zaslat mailem.
• Odborník – pokud máte o nemovitost vážný zájem, je dobré si domluvit s makléřem opakovanou prohlídku a vzít si na ni nějakého odborníka např. stavaře, instalatéra, elektrikáře apod.
• Kontakt – nezapomeňte se domluvit s makléřem, kdy si přibližně zavoláte, řeknete své stanovisko a vemte si od něj vizitku.

Jedna rada nakonec. Informujte svého makléře o tom, co vás zajímá a nezapomeňte ji nebo ho při vší spokojenosti po uzavřeném obchodu doporučit dál, napsat recenzi. Budou za to opravdu rádi.

Vzpomínáte na nějakého bizarního makléře, který vám utkvěl v hlavě? Pochlubte se se svými zážitky.

Napsala: Bc. Michaela Zapletalová

5 realitních pojmů, které byste měli znát

Pokud jste už jednou prodávali či kupovali nemovitost, určitě jste se setkali s mnoha výrazy, které vám tzv. “zamotaly” hlavu a nerozuměli jste jim. Já jsem pro vás připravila pět pojmů, které byste měli určitě znát.

Kauce – finanční částka, kterou si pronajímatel (majitel nemovitosti) vezme od nájemce jako tzv. jistinu. Slouží to jako taková náhrada, kdyby se stalo něco nepříjemného. Např. po skončení nájmu zjistíte, že nájemce něco zničil, poničil či nezaplatil celý nájem. Její výši si určí sám majitel nemovitosti, max. ale do výše 6 měsíčních nájmů.

List vlastnictví – listina, která vás informuje o majiteli nemovitosti, o výměrách a parcelních čísel; najdete zde nabývací tituly, případné omezení, která se můžou týkat dané nemovitosti atd. Získáte ji za poplatek na katastrálním úřadě, Czech Pointu nebo dálkovým přístupem na stránkách úřadu (www.cuzk.cz).

Nabývací titul – listina, na základě které jste nemovitost získali. např. kupní smlouva, darovací smlouva atd.

Návrh na vklad – průvodní listina, na základě které zahájí katastrální úřad vkladové řízení; podává se tedy vkládá na katastr spolu se smlouvou.

Věcné břemeno – je něco, co zatěžuje vaši nemovitost. Vy, jako vlastník, musíte něco strpět, něčeho se zdržet nebo něco konat.

Je něco, co by Vám “vrtá” hlavou a chtěli byste to vysvětlit? Rádi Vám pomůžeme, napište nám.

Napsala: Bc. Michaela Zapletalová

Stěhuješ se? Tento seznam ti nesmí chybět.

Rozhodli jste se k zásadní životní změně, a to přestěhovat se do jiné nemovitosti? Tato změna přináší spoustu práce, povinností, zařizování, ale ve finále novou životní etapu, tak jsem připravila pro vás v bodech stručný popis toho, na co nesmíte zapomenout.

1. přepis energií – ve starém bydlišti odhlásit odběr elektřiny/plynu a v novém bydlišti se naopak zase přihlásit ☐
2. odběr vody – pokud nemáte vodu z vlastního vrtu/studny, tak je nutné se přihlásit na vodárenskou společnost k odběru ve vašem okrese ☐
3. nahlásit trvalý pobyt na MÚ – nezapomeňte na nějaký doklad, že zde máte nárok na bydliště – př. list vlastnictví, kupní či nájemní smlouvu ☐
4. odhlásit se na Finančním úřadě z placení daně z nemovitosti na původním bydlišti a podat daňové přiznání k dani z nemovitosti na novém bydlišti ☐
5. změnit sídlo podnikání, pokud jste ho měli v místě trvalého bydliště
6. zajistit si svoz odpadu, označit si schránku ☐
7. oznámit své nové bydliště v práci, ve škole, na OSSZ, zavolat do zdravotní pojišťovny, na ŽÚ pokud jsem OSVČ nebo tyto informace sdělit svému zaměstnavateli ☐
8. zhotovení nových dokladů – OP, řidičský průkaz,  pas, jízdenka na MHD atd ☐
9. ohlásit změnu trvalého bydliště také v těchto institucích: banka, pojišťovny ☐
10. zrušení dosavadní smluv a vytvoření nových např. TV, pojistky, internet ☐
11. nejdůležitější nakonec – nezapomeňte novou nemovitost POJISTIT a zhotovit si nové klíče ☐

Není toho málo že? Ale za to ten další krok ve vašem životě to stojí. Vzhůru do toho!

Napsala: Bc. Michaela Zapletalová

Úspora provize vás může vyjít draze

Novodobým trendem na současném realitním trhu je prodat nemovitost bez tzv. “RK”. V inzerátech s nabídkami nemovitostí se čím dál více objevují dodatky “RK nevolat”. Někteří lidé si myslí, že ušetří na provizi RK a prodají si nemovitost bez problémů sami. Ale bohužel při prodeji nemovitostí na vás můžou “vyskočit” možná rizika a problémy, které jste na začátku jako “laik” nemohli předvídat. 

Může se vám stát, že přehlédnete tyto věci, jako například:

• prodej nemovitosti bez přístupu – po prodeji zjistíte, že jste nezkontrolovali vlastnictví příjezdové komunikace
• nemovitost leží částečně na cizím pozemku – část domu může stát na cizím pozemku
• věcné břemeno na listu vlastnictví – omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat; případná omezení vlastnického práva se nachází v části “C” listu vlastnictví
• zástavní právo na nemovitosti – omezení vlastnického práva – slouží k zajištění pohledávky, nachází se v části “C” listu vlastnictví
• může na nemovitost během prodeje vyskočit exekuce 
• skryté vady – je důležité při prodeji upozornit na všechny vady na nemovitosti a ty zapsat do smlouvy, jelikož pokud s nimi nebude zájemce seznámen, může i zpětně nárokovat náhradu za škodu nebo odstoupit od smlouvy, atd.

A poté už vám nic jiného nezbyde, než vyhledat odborníka na daný problém, který se vám prodraží.

Já vám vysvětlím v bodech, proč je dobré využít služeb kvalifikovaného realitního makléře.

Především se nemusíte starat o celý chod prodeje nemovitosti – makléř za vás vyřídí spoustu věcí. 

Například:

• připraví všechny podklady pro inzerci – fotodokumentace, vytvoření poutavého inzerátu, zkontroluje všechna případná omezení na nemovitosti, zařídí aktuální list vlastnictví, zkontroluje snímek z katastrální mapy a porovná ho s aktuálním stavem, zda-li vše odpovídá tomu,  jak je uvedeno na snímku; zařídí vytvoření PENB (průkaz energetické náročnosti), zjistí aktuální tržní cenu nemovitosti, podívá se do územní plánu, jaké přípustné využití má daný pozemek, apod.
• organizuje prohlídky s klienty a zajišťuje veškerou komunikaci s nimi
• vyselektuje všechny potenciální zájemce a vybere toho “pravého” a poté to probere s majitelem
• zařídí právní dokumenty – poskytne právníkovi všechny podklady, zajistí podpis smluv a jejich organizaci
• zanese smlouvy a návrhy na vklad na katastr nemovitostí
• RK může na základě písemné žádosti klientů poskytnout tzv. realitní úschovu – klient má 100% dohled nad finančním tokem, což zaručuje jistotu oběma stranám – kupující se nestane vlastníkem bez zaplacení a prodávající nedostane kupní cenu dřív, než je přepsáno
• hlídá tzv. V “vkladové řízení” a informuje kupujícího o aktuálním stavu – nejčastěji o tom, kdy končí vkladové řízení a kdy bude asi proveden vklad a může dojít např. k vyplacení KC a k předání nemovitosti
• realitní makléř zařídí předání nemovitosti, vytvoří předávací protokol
• případně pomůže s přepisem energií

Je to spousta věcí, co říkáte? Není lepší věnovat se rodině, dětem, práci, která vás naplňuje, a nechat všechny tyto úkony na zkušeném realitním makléři?

Napsala: Bc. Michaela Zapletalová

5 znaků, jak poznat kvalitního realitního makléře

V dnešní době na trhu existuje okolo deseti tisíců realitních makléřů. Jak máme poznat toho správného? Na první pohled je to velmi obtížné, každopádně existují prvotní známky, které vám napoví, že by se mohlo jednat o minimálně slušného makléře. 

Jak by tedy měl vypadat?

• slušně oblečený

Umazané triko či ponožky v sandálech v nás asi nevzbudí dojem o serióznosti makléře. Makléř by měl mít čisté a voňavé oblečení a nezapomínat na dobrou ústní hygienu.

• vzdělaný

Kromě minimálně středoškolského vzdělání by měl mít realitní makléř dokončené odborné školení zaměřené na realitní trh, například Doklad o profesní ceritifkaci nebo Základy realitního byznysu.

• empatický

Schopnost vcítění do potřeb klienta je nezbytnou součástí dobrého makléře.

• informovaný

Makléř musí být před první návštěvou s klientem pečlivě informovaný a připravený. Měl by si například zpracovat cenovou analýzu v dané lokalitě či nahlédnout do cenové mapy, měl by se pečlivě seznámit s listem vlastnictví,snímkem z katastrální mapy, znát výměry pozemků, případné omezení na nemovitosti, seznámit se s místem, kde nemovitost leží (dostupnost občanské vybavenosti, dopravní dostupnost, příjezd na cizím či vlastním pozemku, dostupnost inženýrských sítí, co říká územní plán na daném místě, apod.).

• slušný

Realitní makléř by měl mluvit slušně, spisovně a nepoužívat vulgární výrazy.

I těchto 5 znaků nemusí zaručit, že obchod dopadne dobře, ale minimálně zvýší pravděpodobnost uzavření obchodu.

Existuje makléř, na kterého v dobrém či špatném nemůžete nikdy zapomenout? Pochlubte se a podělte se s námi o váš zážitek ??.

Napsala: Bc. Michaela Zapletalová